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    監管層精準管控 借新還舊 房企發債難度加大的原因「定量管理 精準管控」

    2023-02-01 11:03:23來源:中國房地產報

    圖片來源:中房報圖庫

    中房報記者 付珊珊 上海報道

    10月20日,高層對近期房地產市場形勢再次做出表態。

    劉鶴副總理表示,目前房地產市場出現了個別問題,但風險總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

    央行行長易綱指出三點:第一,恒大風險是個案風險。應對措施方面,一是避免風險傳染至其他地產企業。二是避免風險傳導至金融部門。第二,嚴格按法律規定的受償順序,充分尊重并保護債權人和產權人的合法權益。第三,尤其是要保護好已購房消費者的合法權益。

    央行副行長潘功勝亦表示,在金融管理部門的預期引導下,金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正,融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。

    房地產作為資金密集型行業,所有風險最終都歸結到資金面上,近期高層密集發聲也被不少業內人士看作是房地產相關政策面會適度緩和的重要信號。

    然而事實是,當前房企面臨的資金環境依舊不容樂觀。

    “雖然高層密集發聲,維穩房地產市場情緒,但在監管層明確出臺相關規定之前,房企目前的艱難處境依然不會有實質性的緩解?!痹谝晃环科蟾吖芸磥?,年底各家銀行貸款額度有限,基本沒有多余的空間,加上中央檢查,金融機構更不敢主動給房企放款。

    另一方面,監管層正以實際行動對房企發債進行更精準管控。

    據財聯社消息,近日監管部門對交易所債券發行業務進行窗口指導,要求對房企借新債還舊債發行時間只能在回售登記登記期結束后,且不允許轉售?!敖栊逻€舊”的資金只能用于償還舊債本金,不能用于償還舊債利息。

    中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為,新的指導意見有利于管控房企融資資金的真實使用用途,避免房企過度融資以及資金挪用。這意味著,未來房企融資額度受到嚴格限制的同時,債券發行難度也會進一步提升。

    “借新還舊”不得用于償還利息

    “只能嚴格執行了?!币晃粚υ撓⒂卸劦纳鲜蟹科笫紫攧展俦硎?,這個政策會令很多房企雪上加霜,大家只能自求多福了。

    中指研究院認為,房企債券發行的主要目的之一便是置換到期債務。從此次新的指導意見來看,監管層有意從三個方面對房企債券發行進行精準管控。

    一是對新債的發債時間進行了限定,在舊債回售登記全部結束之后,房企方可獲知確切的未到期債券余額,在此時點之后才可著手新債發行,做到債務置換額度的精確度量;二是堵住了二次發售的空子,意見中提及的“不允許轉售”意味著已回售部分的額度不可以再次拿來融資,避免超額融資;三是明確了債券融資的使用目的,融資額只可償還本金部分,不得用于舊債的利息償還。

    據上述財務官透露,此前很多房企會用新借來的錢還舊債的本金和利息,但實際上,利息本來就不應該進行再融資。

    “如果連利息都還不起的企業,風險是相當大的?!痹撠攧展倮^續表示:“這個政策出來后,房企就不能再用新借的錢還利息了,因為監管部門會抽查企業的流水賬單,如果被查出,后果就嚴重了?!?/p>

    另一家百強房企的財務官也表示,最近確實有這個消息傳出,但具體到公司層面,還并未接到相關正式通知。

    “這個政策過往就存在,只是這次明確了只能還本金不能還利息,這個不算新政策,可能只是對過往政策進行再次強調?!痹撠攧展俦硎?,這一政策對一些境內公司債或者私募債存量較大的企業會有較大影響,但其所在公司在國內沒有公司債,相對而言壓力小一點,也沒有這個包袱。

    在采訪中,像上述這樣不依賴境內公司債、認為該政策對公司影響不大的房企不在少數。然而,這些不依賴境內公司債的企業處境也并不樂觀。

    一般來說,相比其他形式的融資,發行公司債審批效率更高、融資規模更大、發行期限更加靈活、募集資金用途也更廣泛。若房企公司債較少,則反之其境外債或者非標融資占比可能就較高。

    目前,受中國恒大等公司風險事件影響,投資者明顯信心不足,9月末至今眾多房企海外美元債大跌。資本市場的信用危機又反過來使房企發行美元債難度加大,不少房企為了能夠成功發債進行“借新還舊”,不得不在發債利率上做出讓步,進一步推升海外發債成本。

    統計數據顯示,三季度,房地產美元債融資成本由二季度的6.3%上升至7.5%。若對應到具體企業中,有的發債利率超過10%,但即使如此,在不少房企人士看來,發債利率已經是次要,債券能夠成功發行已經不易。

    房企應對:加快銷售謹慎投資

    不斷收緊的融資環境讓資金本就不充裕的房企更加舉步維艱。融資被嚴堵后,房企還有什么辦法獲取資金?

    “只能通過銷售了,不然也沒有其他渠道了?!鄙鲜錾鲜蟹科笫紫攧展俦硎?。

    但目前房企銷售端也面臨了嚴峻的市場形勢。

    根據克而瑞研究中心發布的報告顯示,百強房企7月至9月單月業績已經連續三個月同比下跌,且同比跌幅在進一步擴大。從環比數據來看,今年9月百強房企單月銷售操盤金額首次出現環比下降。

    國家統計局發布的房價指數也顯示,70城房價逾六年來出現首次普跌。

    上述財務官表示,在此市場環境下,為了刺激銷售,房企也會推出一些折扣房,但因為很多地方政府明確不讓降價,所以房企也只能適當提供優惠。

    其指出,實際上,很多城市很多項目已經是一二手房倒掛的狀態,這些市場上,購房需求是有的,但按揭太慢影響了買家的情緒。相比買家的觀望情緒,房企目前能夠提供的優惠能起到的作用很有限。

    “要想市場有明顯好轉,肯定是個人購房貸款松一松才行?!?/p>

    近期,房地產消息面上充斥著負面新聞,整個行業信心低迷。為了穩定市場情緒,央行等監管層面也不斷出現維穩和政策“糾偏”聲音,例如明確提出的“兩個維護”以及央行金融市場司司長鄒瀾表示部分金融機構對“三線四檔”融資管理規則存在誤解,認為房企新開工項目的貸款應當得到合理支持等。

    在這種頻繁表態下,近期房地產市場的確出現了一些積極消息。

    “本周開始個人按揭貸款的進度比之前快一些了,希望以后能夠更好?!鄙鲜鲐攧展偻嘎?,

    除此以外,該財務官認為,現階段,房企對外不僅要積極銷售回款,同時也要捂緊錢袋子,要把投資管控住,謹慎投資。

    實際上,從各地第二輪集中供地的表現來看,民營企業已經鮮少參與公開拿地,土地市場幾乎成了國企央企這類玩家的戰場。中國指數研究院統計的前九月拿地排行榜上,拿地金額TOP10房企中有7家房企具有國企央企背景,而世茂等以往公開市場拿地較多的民營房企幾乎已經處于拿地排行榜的底部。

    “不僅是拿地投資,還有收并購方面也要謹慎,等行業形勢進一步明朗后再行動?!痹撠攧展僬J為,房企目前更重要的還是經營性現金流能夠提升,用經營性現金流的增量去對沖融資性現金流可能出現的負項。

    對此,不少房企已經有所行動。以往,投資是房企中至關重要的業務部門,但當下,由于投資收縮,不少房企的投拓人員能夠發揮的價值相對弱化,這部分人員也面臨轉崗或者被裁員的境況。例如,中梁控股山東區域集團就要求投資條線人員到營銷一線去輪崗,要求投發條線人員要無條件服從工作分配,對不服從調配安排的,“該淘汰淘汰”。

    唏噓之際,也有房企人士表示,輪崗已經不錯了,其所在公司投資部門人員直接被裁掉一半,市場環境不好時,能夠保得住“飯碗”,且行且珍惜。

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