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    通過5個步驟購買止贖房屋

    2019-08-28 10:28:07來源:

    想買一套新房但又擔心你無法負擔每月的抵押貸款嗎?或許你想在一個受歡迎的社區購買,但你認為它的房屋對你的預算太貴了?購買止贖房屋可能是解決方案。

    取消抵押品贖回權的房屋通常由銀行或貸方擁有。當房主停止定期按月支付抵押貸款時,貸款人可以取消抵押房屋,這意味著他們接管了該住宅的所有權。

    銀行和抵押貸款機構將試圖以較低的價格出售這些房屋。這是購買止贖房屋的主要好處:你可能會找到一個原本不在你價格范圍內的住宅。銀行和貸方通常會將喪失抵押品贖回權的價格降低,以便能夠在更短的時間內出售房產。

    您可能會擔心購買止贖房屋會帶來更大的風險,最終需要一個需要數萬美元維修工作的房屋。您可能還擔心,對止贖房屋的出價是一個復雜的過程,對于普通購房者來說,這是不可能的。

    不要擔心。是的,購買止贖房屋確實需要一些額外的步驟和一些額外的計劃。但這個過程并不過分復雜,購買正確的止贖房產可以讓您以便宜的價格回家。

    下面將詳細介紹如何購買止贖房屋以及使流程盡可能簡單所需的信息。

    什么是止贖房屋?

    一個止贖發生時,房主可以不再償還按揭貸款的,必須放棄家庭回到岸上。當發生這種情況時,貸方或銀行取得房屋的所有權。

    當然,大多數銀行不希望自己從事家庭業務。這就是為什么大多數人希望盡快出售止贖房屋的原因。這樣做的最好方法是什么?提供房屋的價格低于買家預期為同一社區的類似房屋支付的價格。

    以較低價格尋找更多住宅的買家通常會尋找止贖市場以尋求住房交易。

    然而,今天取消抵押品贖回權的挑戰可能在于找到它們。ATTOM數據解決方案報告稱,2019年第二季度市場上的不良房屋數量(銀行出售的房屋,第三方喪失抵押品贖回權的銷售或賣空)繼續下降。

    ATTOM表示,第二季度不良房屋銷售數量占所有單戶和公寓銷售額的11.4%。這比今年第一季度的14%有所下降。

    不同類型的止贖房屋

    止贖可以分為四種不同的類型:

    預贖

    當房主仍然擁有房產并且知道可能喪失抵押品贖回權時,可以發生取消抵押品贖回權或賣空交易。業主想要在他們最終取消抵押品贖回權之前出售房屋。這意味著賣空不是技術上的止贖銷售。

    賣空也可能具有挑戰性。在賣空交易中,業主獲得貸款人的許可,以低于抵押貸款的價格出售住宅。如果業主欠他們180,000美元的抵押貸款,他們可能仍然會將房屋列為160,000美元,即使這樣的銷售還剩下他們不能支付全部抵押貸款的20,000美元。在一些賣空交易中,業主銀行同意將這種損失作為一種方式將房屋出售和抵押(可能會違約)從他們的賬簿中扣除。

    業主的目標是以足夠低的價格提供他們的房屋,以確保在他們的月付款落后之前快速銷售。但是,在這個階段購買可能會很艱難。即使賣家同意您的要約,如果賣家太低,他們的銀行或貸方也可能會拒絕。

    拍賣

    購買止贖房屋的傳統方式是房地產拍賣。在拍賣會上,第三方受托人在原房主拖欠抵押貸款后,出售房屋,銀行或貸方已經擁有房屋。

    買家可以在拍賣會上快速(通常以低價購買)房屋。但也存在障礙。一個例子是拍賣通常要求買家手頭有現金。

    還有很多風險。您在拍賣會上購買的房屋可能會對政府機構的所有權產生留置權,特別是如果前業主停止支付房產稅。此外,在拍賣會上購買的房屋可能需要昂貴的維修費用。您也可能沒有機會在家中訂購評估。在評估過程中,房地產估價師會確定當前房屋市場的房屋價值。如果沒有評估,即使您在拍賣會上購買,也有可能為房屋支付過多的費用。

    REO

    您也可以直接從公開市場上的銀行或貸方購買止贖房屋。在搜索家庭列表時,您可能會看到REO這個詞。這代表“擁有房地產”,表示現在由銀行或貸方擁有的止贖房產。在這個階段,銀行已經在拍賣會上獲得房屋,現在正在出售房屋以收回房產欠款。該銀行可能會聘請當地的房地產經紀人將其投放市場。

    政府擁有的

    您可能還會考慮購買政府擁有的止贖房產。這些屬性類似于銀行或貸方所擁有的屬性。在所有者違反聯邦政府保險的抵押貸款后,政府機構通常擁有房屋所有權。

    這是一個很好的例子:當業主停止在他們用FHA貸款融資的房屋上付款時,美國住房和城市發展部(HUD)占有了止贖房屋。政府擁有的喪失抵押品贖回權大多是“原樣”出售,這意味著任何維修都是您的責任。在某些情況下,政府可能會在銷售前修復任何結構需求,或者您可以要求維修。您可能必須在查看或檢查房屋之前提出要約或出價。

    如何購買止贖房屋

    買入止贖房屋的想法可能讓你感到害怕。但是,取消抵押品贖回權購買房屋的過程與購買傳統房屋并無太大差別。購買取消抵押品贖回權確實需要額外的研究,你需要承擔更多的風險。

    但如果您與了解當地止贖市場的房地產經紀人合作,那么壓力應該不會高于傳統購房時的壓力。

    在這里,您需要采取哪些步驟才能成功購買止贖房屋:

    1.確定你可以支付多少房屋

    購買止贖房屋時預算很重要。是的,您可能能夠以較低的價格購買新房。但止贖房屋不是免費的。盡管您可能聽說過,但您也不能以1美元的價格購買止贖房產。

    您需要制定一份家庭預算,列出您的月收入和支出(包括外出就餐和娛樂等可自由支配費用的估算),以確定您每月可以支付多少抵押貸款。如果你不這樣做,你可能會購買一個你買不起的房子,即使你正在尋找取消抵押品贖回權。通過購買超出預算的房屋,您將難以每月支付自己的抵押貸款。

    與任何購房一樣,預先確定您的債務與收入(DTI)比率非常重要。顧名思義,這個比率分析了您的每月總收入中您的月度開支(包括您估計的新抵押貸款支付)將消耗多少。大多數貸款人希望您的每月債務不超過您每月總收入的43%。如果您的債務與收入比率高于此值,您將難以獲得住房貸款。

    購買止贖房屋時要特別小心。您可能會想要購買止贖,其價格標簽位于預算的最高位置。這個問題是止贖房屋可能需要昂貴的維修費用。如果您在預算的頂部購買了房屋,那么您可能沒有足夠的資金來支付所需的維修費用。

    苦苦掙扎,以確定你能承受多少房屋?試用我們的家庭負擔能力計算器。它可以為您提供做出正確購買決策所需的信息。

    2.聘請經驗豐富的房地產經紀人

    如果您決定采購取消抵押品贖回權的途徑,您將希望找到一位經驗豐富的房地產經紀人,他們可以訪問本地多重上市服務并了解當地市場。該代理商可以幫助您確定何時以低廉的價格提供止贖房屋,或者以低于所涉及風險的要價列出房屋。代理商還可以幫助您找到其他買家可能遺漏的止贖房產。

    此外,一個優秀的房地產經紀人可以討論一個止贖房產可能遇到的挑戰。請記住,每個州都有關于取消抵押品贖回權的獨特法律和法規。與了解這些法律的專家合作非常重要。

    3.獲得預先批準的抵押貸款

    無論您購買何種類型的房屋,獲得預先批準的抵押貸款都是明智之舉。在預先批準過程中,貸方將運行您的信用并免費驗證您的收入和債務。然后,貸款人將確定它可以批準多少抵押貸款。

    一旦您收到貸方的預先批準信,您就會知道您可以在房屋上花多少錢。如果一家銀行批準您支付20萬美元的抵押貸款,您就不會浪費時間去尋找價值30萬美元的房屋。

    預先批準的信也會讓你成為一個有吸引力的買家。賣方(即取消抵押品贖回權的銀行或政府機構)更愿意與已經知道有資格獲得抵押貸款的買家合作。他們不擔心你將無法獲得貸款,從而破壞他們的房屋銷售。如果多個買家對房屋進行投標,賣家更有可能與已經預先批準抵押貸款的買家合作(所有條件都相同)。

    在取消抵押品贖回權的情況下,銀行和貸方可能對信貸問題特別敏感,因此在預批準過程中,良好的信用評分將尤為重要。

    聰明的舉措是到處尋找抵押貸款人。不要簡單地與您找到的第一個抵押貸款人合作。相反,搜索貸款人會給你最低的利率和貸款費用。您可能要考慮申請通過貸款火箭按揭®。我們擁有必要的員工和專業知識,可幫助您了解止贖程序。我們也很快,這在購買止贖房屋的繁瑣過程中非常重要。

    如果您從一個貸方獲得預先批準并想要購買銀行擁有的房產,那么該特定銀行或貸方可能希望您通過它們獲得預先批準,以確認您的資格或僅僅是為了銷售機會。

    知道你沒有義務和那個貸方一起去。您仍然可以使用原始公司的預先批準來獲得銀行擁有的房屋的資格。

    獲得預先批準并獲得抵押貸款的最終批準之間存在差異。請記住,在您找到止贖房屋之前,您會獲得預先批準。

    一旦找到您的房屋并提出賣方接受的要約,您就可以申請完全批準。如果您已經獲得了抵押貸款機構的預先批準,通常更容易申請已經研究過您的收入和信貸的同一貸方的完全批準。但是,在授予您完整或最終批準之前,該貸方可能仍會要求您提交最新的工資單,納稅申報單和W-2的副本。自從您第一次獲得預先批準后,您的貸方將確保您的財務狀況沒有任何變化。

    4.提出有競爭力的購買要約

    如果房屋處于預先取消抵押品贖回權的狀態,您的房地產經紀人將需要向目前擁有房屋的個人提出要約。

    如果您正在查看前往拍賣的止贖房屋,您需要聯系正在進行拍賣的受托人/律師,以便在拍賣前詢問有關房屋的任何問題。受托人是代表貸方或政府機構進行拍賣的第三方。這位官員接受拍賣期間的出價。

    如果房屋是REO,您的代理商將直接向銀行的上市代理商出示您的要約。買方的代理人永遠不會直接與銀行聯系。對于政府擁有的列表,此過程類似:您的房地產經紀人將再次直接向列出房屋的政府機構提供您的報價。

    你可能會想要在止贖房屋上低報價。確實,止贖房產的價格通常低于傳統房屋。但如果您提出的報價遠低于市場價值,那么賣方(無論是聯邦政府機構,銀行還是貸方)可能會拒絕它。因此,與您的房地產經紀人合作以提供有競爭力的報價非常重要。您的代理人會告訴您這個數字應該是什么。

    您還應該在要約中包含房屋檢查的意外事故。(注意:如果您在拍賣會上購買止贖房屋,您將無法做到這一點。)這種意外情況表明,在您安排對房產進行房屋檢查之前,房屋銷售無法完成。

    5.獲得房屋檢查

    再一次,請記住,你正在購買止贖房屋。這意味著賣方(無論您是從銀行,貸方還是政府機構購買)中的任何人都不會支付任何所需的維修費用。這些維修是您的責任。

    因此,在您的報價流程中檢查物業非常重要。如果房屋檢查發現了太多無法解決的問題或問題,那么您可能希望繼續購買房屋。

    銀行或政府機構通常會允許檢查應急費用作為要約的一部分。這意味著您可以在接受報價后但在銷售結束前訂購房屋檢查。您的房屋檢查員將前往住所尋找從屋頂漏水到基礎變換的證據。

    檢查后,您將收到一份書面報告,詳細說明檢查員的調查結果。如果問題太多,你可以放棄銷售。

    無論檢查結果如何,止贖房屋往往提供很少甚至沒有談判的余地。換句話說,如果您繼續進行銷售,您將負責任何維修。

    再次,期望花更多的錢修理止贖房屋。為了更好地了解房屋的當前狀態,找出房屋未被占用的時間,并確定以前的房主是否對房屋進行了日常維護。

    為了安全起見,為最壞的情況做好準備,這樣當遇到問題時你就不會感到驚訝。

    與當地建筑部門核實是否有任何可能在關閉后出現問題的開放建筑許可也是一個好主意。

    在拍賣會上購買止贖房屋的過程大不相同。當您在拍賣會上購買止贖房產時,您將無法安排房屋檢查。你經常甚至都沒有機會進入房子。這使得通過拍賣過程購買房屋特別危險。是的,價格可能會更低。但是如果沒有房屋檢查,你就不會知道在你擁有房屋之前潛伏著什么問題。

    購買止贖房屋的最終想法

    如果你夢想著搬到房屋所有權但你的預算很緊張,那么買一個止贖房屋可能是你的正確選擇??梢哉业揭缘陀谑袌鰞r格提供的止贖房屋。

    再次,不要急于做出這個決定。最好與房地產經紀人合作,他們可以解釋在您的社區購買止贖房屋的利弊。在您提出要約之前,請注意當您進入取消抵押品贖回權市場時可能會承擔的額外風險。

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